Золотой квадрат: какая недвижимость приносит наибольшую прибыль от аренды и сколько можно заработать?

В большинстве случаев владельцы сдают квартиры, которые уже есть в их собственности — будь то наследственные, купленные для детей «на вырост» или для сохранения капитала. Целесообразно приобретать жилье специально для аренды становится все менее выгодным, особенно на фоне высоких ипотечных ставок, даже несмотря на высокий спрос на аренду. Такую ситуацию на рынке прокомментировала заместитель директора Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимости Оксана Полякова.

— В массовом сегменте аренды почти все, даже самые недорогие квартиры, оснащены необходимыми бытовыми приборами; большинство объектов — с косметическим ремонтом. Если нужны какие-то доработки, обновления или приобретение предметов интерьера, это можно сделать после получения первой арендной платы от квартиранта. Из-за этого «бабушкиного ремонта» на массовом рынке становится все меньше, — отметила Оксана Полякова.

Тем не менее, нельзя утверждать, что сдача таких квартир невозможна. Учитывая рост цен и острый дефицит объектов на рынке аренды, сдать можно практически всё — за счет снижения арендной ставки или договоренности о сдаче «под ремонт». В таком случае работы выполняются квартирантами, а стоимость аренды для них на этот период снижается на 10–40% в зависимости от объема и сложности ремонта, а возможно, проживание будет и вовсе бесплатным.

Если собственник сдает только одну жилплощадь, полученную по наследству и требующую минимальных вложений для подготовки к сдаче, можно считать, что он получает доход при минимальных экономических, временных и физических затратах.

— Если вы решили купить объект как условно инвестиционный, то есть для сдачи, стоит учитывать, что период окупаемости жилья экономкласса составит не менее 20 лет. Например, вы приобретаете однокомнатную квартиру за 10 млн рублей и сдаете её за 40 тыс. рублей в месяц — за год вы получите от арендатора 480 тыс. рублей. Но это не чистый доход, — отметила Оксана Полякова.

После выбора квартиры потребуется около месяца для оформления сделки и получения собственности на это жильё — то есть, из-за простоя оно начнёт приносить доход не сразу. Далее добавляем расходы на подготовку жилья к сдаче — ремонт, покупка мебели, бытовой техники и сантехники.

— После того как жильцы найдены и подписан договор аренды, вы регулярно получаете плату за проживание, но из этой суммы придется вычитать квартплату и стоимость услуг ЖКХ (помимо того, что оплачивает клиент — расход электроэнергии и воды), налог на недвижимость и налог с дохода от аренды. Не забывайте о содержании квартиры и естественном износе имущества — необходимо будет оплачивать ремонт различных поломок. Если же вы купили сдаваемую жилплощадь с помощью ипотеки, ваша прибыль от аренды уйдёт на частичные выплаты по кредиту, — добавила Оксана Полякова.

Если говорить о недорогих домах, то здесь можно найти доступное жилье для аренды. Например, дом площадью около 50 квадратных метров. Обычно в таком доме одна спальня и просторный опенспейс, полноценный санузел. Такой дом обойдется примерно в 4,5–5 млн рублей. Большой семье в нём будет некомфортно, а молодой паре с одним ребенком — вполне. Также такой проект является идеальным вариантом для сдачи объекта в посуточную аренду. Об этом рассказал руководитель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.

— Бывают дома и площадью 30 квадратных метров. В некоторых есть даже антресольный этаж. Стоимость такого жилья около 4 млн рублей. Так что построить дом с небольшим бюджетом вполне реально, — добавил Вячеслав Котлов.

Недорогие ухоженные однокомнатные или двухкомнатные квартиры пользуются высоким спросом и всегда будут популярны. Они должны находиться, пусть и в отдалённых районах, на окраинах города (это важно для экономичной покупки и высокого спроса со стороны арендаторов), но в пределах пешей доступности от станций метро или МЦК.

Приобретение жилья на вторичном рынке в современном доме избавляет от необходимости вкладывать много денег в ремонт, и можно долго быть уверенным в состоянии коммуникаций.

Жилплощадь с отделкой в новостройке на начальном этапе возведения также является хорошим вариантом, но стоит учитывать, что три года после ввода в эксплуатацию здание считается новостройкой с возможными трудностями проживания (ремонт и шум от соседей, необустроенный двор и окрестности, неразвитая инфраструктура и так далее). По словам Оксаны Поляковой, в таком случае аренда квартиры должна быть со скидкой около 10%.

Квартиру в старом пятиэтажном доме придется приводить в порядок, но это хороший вариант, если дом подлежит сносу по программе реновации в перспективе нескольких лет: эти годы вы можете сдавать объект дешевле, а затем вам предоставят квартиру в новом доме — и можно будет сдавать её на 20% дороже, чем хрущёвку.

— Если вы покупаете жилплощадь под сдачу, выбирайте средние этажи, так как для квартир на первом или верхнем этаже арендная ставка будет на 5–10% ниже, — рекомендует Оксана Полякова.

Тем, кто уже имеет активы для сдачи в аренду, необходимо определить, какой объем финансовых вложений потребуется для рентабельности аренды. Например, так называемый бабушкин вариант становится конкурентоспособным при снижении цены примерно на 10% по сравнению с арендной ставкой аналогичного по комнатности и метражу жилья с современным ремонтом и меблировкой. Столько же составляет дисконт за аренду пустого жилья, то есть без обстановки.

Еще один пример: ваш объект в плохом состоянии, но он расположен в престижном районе и соответствующем доме. В таком случае имеет смысл потратиться, ведь жилплощадь может перейти из сегмента эконом сразу в бизнес- или даже премиум-класс. А это принесет совершенно другой доход.

Считается, что нормой для приведения жилья в приличный вид является сумма, не превышающая две-три арендные ставки за него. Но каждый случай индивидуален.

— На сумму до 7 млн можно приобрести дом на границе Московской области и смежной. Во Владимирской области, в Александровском районе, можно купить полноценный дом с участком 6 соток. Сдавать его выгодно летом, так как сюда часто приезжают мамы с детьми на летний отдых, а папы навещают их по выходным. Ну и на новогодние праздники, конечно. Летом аренда такого домика может стоить от 40 тыс. рублей в месяц и до 100 тыс. и выше, в зависимости от инфраструктуры локации, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

В Москве за эти деньги можно приобрести недорогую и очень