Какие долги следует погашать, а какие нет
Не все до сих пор осведомлены о том, что новый владелец не обязан покрывать все задолженности предшественника, даже если приобрел объект, связанный с долгом. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, к новому владельцу могут перейти лишь долги за капитальный ремонт, так как они привязаны к конкретному объекту недвижимости. Все остальные долги являются проблемой лица, на чье имя зарегистрировано жилье. Например, если он продаст квартиру с большой задолженностью по ЖКХ (кроме капитального ремонта), управляющая компания будет требовать оплату с него, а не с нового владельца. Об этом рассказал старший управляющий партнер юридической фирмы PG Partners Петр Гусятников.
— Большинство коммунальных платежей должно оплачивать то лицо, которое пользовалось соответствующими коммунальными услугами. То есть по таким долгам новый владелец не несет ответственности, и взыскать их с него невозможно. Исключение составляют взносы на капитальный ремонт, которые придется уплатить, но только в пределах трех лет, так как действует срок исковой давности, — объяснил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому владельцу также переходит обязательство предыдущего по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества. Переходит и неисполненная обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, однако есть исключения, когда предыдущим собственником является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Эти детали отметила ведущий юрист «Европейской юридической службы» Србуи Иващенко.
— Если вы погасили (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника — публичного образования, вы имеете право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных средств или их зачете в счет будущих платежей к региональному оператору (Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06), — добавила Србуи Иващенко.
Что нужно сделать, чтобы избежать покупки недвижимости с долгами
Перед покупкой недвижимости рекомендуется проверить наличие задолженности за ЖКУ. Фото © Freepik
Избежать покупки квартиры с долгами достаточно просто: перед сделкой следует попросить предыдущего владельца предоставить справку об отсутствии задолженности по ЖКХ. Её можно получить в управляющей компании. Такую рекомендацию дал Петр Гусятников.
— Взносы на капитальный ремонт могут оплачиваться по-разному: где-то они включены в общую квитанцию за коммунальные услуги, а где-то идут отдельной строкой. Это также стоит учитывать, чтобы не оказаться в ситуации, когда придется гасить чужие долги. Обязательно попросите у предыдущего владельца показать стандартную квитанцию. Если в ней отсутствует строка «взнос на капитальный ремонт», он также должен предоставить справку об отсутствии задолженности из той организации, куда поступают платежи за капитальный ремонт, — добавил Петр Гусятников.
Если задолженности по услугам ЖКХ были обнаружены уже после покупки недвижимости, новому владельцу следует обратиться к продавцам с просьбой их погасить. Однако, если они откажутся, покупатель может потребовать открытия нового лицевого счета у управляющей компании, и взысканием старых долгов с предыдущего собственника она будет обязана заниматься самостоятельно. На эти моменты обратил внимание Владимир Кузнецов.
— Чтобы избежать возможных споров и рисков, перед подписанием договора купли-продажи настоятельно рекомендуется запросить у продавца документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг. Кроме того, в акте приема-передачи следует указать, что такая задолженность не передается покупателю, — отметила Србуи Иващенко.
Юристы также отметили, что собственники как жилых, так и нежилых помещений обязаны оплачивать долги за капитальный ремонт. Однако многие владельцы нежилых помещений не сразу выясняют о задолженностях. Дело в том, что собственник нежилого помещения должен заключить прямые договора с каждым поставщиком коммунальных услуг. В конечном итоге образуется около 4–5 отдельных квитанций. О капитальном ремонте многие просто забывают, особенно если речь идет о новых домах. На самом деле платить за капремонт обязаны все собственники, как жилых, так и нежилых помещений, даже в недавно построенных домах. Соответствующие квитанции формируются уже через несколько лет после ввода дома в эксплуатацию. Платить за капитальный ремонт необходимо даже в том случае, если в ближайшие годы вашему дому он не потребуется.