До 7 миллионов: какую недвижимость можно приобрести и сколько можно получить от её аренды?

Наибольшее количество вариантов первичного жилья в пределах бюджета до семи миллионов рублей в столице представлено в ТиНАО. Доля таких предложений в Новой Москве и Троицком административном округе составляет около 9%. Преимущественно это небольшие по площади лоты, в основном студии или однокомнатные квартиры. Об этом сообщил коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Цены на новое жильё в этой местности начинаются от 4,6 млн рублей. За эту сумму можно приобрести студию площадью 21,8 квадратных метра в районе Щербинки. Данный лот находится в проекте комфорт-класса, ввод дома в эксплуатацию запланирован на I квартал 2025 года. Арендная ставка для такой квартиры может начинаться от 29 000 рублей в месяц при наличии ремонта.

Наибольшая по площади квартира в данном ценовом сегменте представлена в том же проекте. Это однокомнатная квартира площадью 38,3 кв. м. Стоимость покупки составляет почти 7 млн рублей. Аренда может начинаться от 39 000 рублей в месяц, если в помещении выполнен косметический ремонт.

— В Московской области доля первичного жилья по цене до 7 млн рублей выше и составляет 39,9%. В этом ценовом сегменте в Подмосковье чаще встречаются апартаменты: их доля от всего типа этой недвижимости на сегодняшний день составляет чуть более 53%. В Москве апартаментов дешевле семи миллионов значительно меньше. Их доля составляет 6,4%, — добавил Евгений Белокуров.

На вторичном рынке также наибольшее количество квартир в ценовом сегменте до 7 млн рублей представлено в Московской области. Доля таких лотов от общего предложения «вторички» в Подмосковье составляет 57,3%.

Достаточно широкий выбор готовых квартир до 7 млн рублей доступен в Новой Москве и Троицком округе. Доля таких предложений от общего объёма жилой недвижимости в ТиНАО составляет около 21%.

Самая бюджетная квартира на вторичном рынке Новой Москвы — студия площадью 14,2 кв. м в доме 2016 года постройки, расположенная в Щербинке, в 16 минутах пешком от станции МЦД Остафьево. Квартира продаётся без ремонта. Стоимость такого жилья составляет 3 млн рублей, а аренда с косметическим ремонтом может начинаться от 24 000 рублей.

— При этом стоимость аренды как первичных, так и вторичных лотов, приобретённых за сумму до 7 млн рублей, может быть выше, если в квартире выполнен полноценный ремонт, установлена техника и мебель, а также предусмотрен дизайн интерьера, — добавил Евгений Белокуров.

Что касается нежилой недвижимости, перед покупкой необходимо учесть несколько важных моментов. Во-первых, нужно быть готовым открыть ИП. Если жилую недвижимость может сдавать как физическое лицо, так и самозанятый, то аренда нежилой подразумевает открытие ИП. Самозанятые могут сдавать в аренду жилые помещения, но не нежилые. Если не открыть ИП и регулярно получать доход от аренды коммерческой недвижимости, то могут возникнуть проблемы с налоговой службой.

Стоит отметить, что к нежилой недвижимости также относятся апартаменты. Соответственно, к ним применяются все нормы законов, касающиеся нежилых помещений.

Во-вторых, нужно быть готовым к необходимости заключения прямых договоров с каждой ресурсоснабжающей организацией. В итоге, придется оплачивать порядка пяти различных квитанций, в то время как собственники жилых помещений получают одну общую квитанцию за ЖКУ.

Это лишь некоторые нюансы, которые следует учитывать перед покупкой нежилого помещения. Тем не менее, с точки зрения инвестиций и доходности аренды, вложения в коммерческую недвижимость могут быть значительно более выгодными.

В пределах 7 млн можно приобрести нежилое помещение на первом этаже жилого дома в районах рядом с МКАД площадью 15–25 квадратных метров. Аренда таких помещений может составлять 50–70 тыс. рублей.

— Кроме жилья, в бюджете до 7 млн рублей можно приобрести кладовое помещение или машино-место. Только в Старой Москве в этом бюджете представлено более 13 тысяч машино-мест и свыше 9,5 тысячи кладовок. Следует отметить, что срок окупаемости машино-мест при их сдаче в аренду составляет более 10 лет без учёта индексации арендной ставки. Стоимость аренды сильно варьируется в зависимости от расположения жилого комплекса, — рассказал генеральный директор сервиса по продаже новостроек SPN24 – партнёр в реализации новостроек компании Est-a-Tet Дмитрий Старшинин.

В районах с нехваткой парковочных мест, с большим количеством улиц, где парковка запрещена, и с платной уличной парковкой, стоимость аренды будет значительно выше, чем в районах, где есть возможность бесплатной парковки.

По словам Дмитрия Старшинина, при стоимости парковочного места в подземном паркинге около 2,5 млн рублей его можно сдать в аренду за 10–15 тысяч в месяц. Есть и более дорогие предложения по аренде машино-мест. Например, в крупных ЖК их предлагают в аренду за 20 000 рублей в месяц. При этом машино-место в комплексе можно приобрести по цене от 2,6 млн рублей.

— Особенно привлекательны для инвестиций жилые комплексы с запланированным поэтапным строительством нескольких очередей. Покупка нежилого помещения в первой очереди такого ЖК — это удачное вложение средств, так как с ростом трафика появляется возможность индексации арендной ставки. После полного заселения комплекса такой актив можно будет продать как готовый арендный бизнес за 12–15 млн рублей. Стоит отметить, что наиболее ликвидным форматом остаются небольшие помещения площадью около 30 кв. м, — рассказала Татьяна Козлова, заместитель генерального директора УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель».

На 7 млн рублей можно купить 207 м2 склада класса А в Московской области, якорным арендатором которого является известная логистическая компания. С арендатором подписан долгосрочный договор аренды с возможностью пролонгации и ежегодной индексацией арендной ставки на размер инфляции. Об этом рассказала руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management Елена Михайлова.